Η ελληνική κτηματαγορά δείχνει πως μπαίνει σε νέα φάση.
Από τη μία, οι αγοραπωλησίες ακινήτων αρχίζουν να δείχνουν σημάδια κόπωσης. Από την άλλη, οι γονικές παροχές και οι δωρεές παίρνουν τα πάνω τους, με μεγάλο σύμμαχο το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για συγγενείς πρώτου βαθμού.
Ο Απρίλιος του 2026 ήταν μήνας «φρένου» για τις μεταβιβάσεις. Ο φόρος μεταβίβασης περιορίστηκε στα 44,33 εκατ. ευρώ, από 49,73 εκατ. ευρώ τον Απρίλιο του 2025, καταγράφοντας πτώση 10,86%.
Η μεγαλύτερη βουτιά ήρθε σε οικόπεδα και αγροτεμάχια, όπου οι εισπράξεις έπεσαν πάνω από 28%. Στις οικοδομές η μείωση ήταν μικρότερη, αλλά υπαρκτή.
Κι όμως, το πρώτο τετράμηνο του 2026 παραμένει θετικό. Τα συνολικά έσοδα από φόρους μεταβιβάσεων, δωρεών και γονικών παροχών έφτασαν τα 274,29 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 5,8% σε σχέση με πέρυσι.
Το μεγάλο θέμα όμως δεν είναι μόνο οι αριθμοί.
Είναι αυτό που έρχεται από την 1η Ιουλίου.
Το νέο καθεστώς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλάζει τα δεδομένα. Σε περιοχές όπου υπάρχουν περιορισμοί για νέες εγγραφές Airbnb, η μεταβίβαση ενός ακινήτου εν ζωή θα οδηγεί πλέον σε αυτόματη διαγραφή από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Με απλά λόγια: αν ένα ακίνητο λειτουργεί σήμερα ως Airbnb και πουληθεί, δωρηθεί ή μεταβιβαστεί με γονική παροχή, ο νέος ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμα να το εκμεταλλευτεί με τον ίδιο τρόπο.
Η μόνη εξαίρεση αφορά τις κληρονομιές.
Αυτό, όπως αντιλαμβάνεται κανείς, μπορεί να αλλάξει τις τιμές. Γιατί τα τελευταία χρόνια πολλά ακίνητα δεν πουλιούνται απλώς ως σπίτια. Πουλιούνται ως «έτοιμα Airbnb», ως «επενδυτικά ακίνητα», ως «ακίνητα υψηλής απόδοσης».
Δηλαδή, η τιμή τους έχει χτιστεί πάνω στο εισόδημα που μπορούν να φέρουν.
Και τώρα αυτό το εισόδημα μπαίνει σε αμφισβήτηση.
Οι περιορισμοί εφαρμόζονται ήδη σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, όπως Πλάκα, Μοναστηράκι, Θησείο, Κουκάκι, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι και Νέος Κόσμος, ενώ από την 1η Ιουλίου επεκτείνονται και στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ ετοιμάζει σαφάρι ελέγχων.
Στο στόχαστρο μπαίνουν 4.820 υποθέσεις που αφορούν μεταβιβάσεις, δωρεές, κληρονομιές και δηλώσεις Ε9. Ιδιαίτερο βάρος δίνεται σε ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος, σε απαλλαγές πρώτης κατοικίας και σε τροποποιητικές δηλώσεις που οδήγησαν σε μειώσεις ή επιστροφές ΕΝΦΙΑ.
Η εικόνα λοιπόν είναι καθαρή.
Η αγορά ακινήτων δεν σταματά. Αλλά αλλάζει ρυθμό.
Οι καθαρές αγοραπωλησίες δείχνουν κόπωση, οι γονικές παροχές ανεβαίνουν, τα Airbnb μπαίνουν σε νέα εποχή και η Εφορία ανοίγει τα ραντάρ της.
Και κάπου εδώ, το ακίνητο παύει να είναι απλώς περιουσία.
Γίνεται φορολογικό ζήτημα, επενδυτικό στοίχημα και οικογενειακή απόφαση μαζί.
TSIPAS BLOG- ΓΙΑ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ
