Το τοπίο στον ελληνικό τουρισμό αλλάζει και μαζί του αλλάζουν οι ισορροπίες σε μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει τεράστια επενδυτικά κεφάλαια. Ξενοδοχεία, τουριστικά ακίνητα, νησιά, εκτός σχεδίου εκτάσεις και Airbnb μπαίνουν πλέον κάτω από μια διαφορετική «ομπρέλα» κανόνων.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό είναι πλέον γεγονός και ουσιαστικά βάζει νέες γραμμές στο γήπεδο. Και αυτές οι γραμμές έχουν ιδιαίτερη σημασία για επιχειρηματίες, developers και ιδιοκτήτες γης που σχεδιάζουν την επόμενη κίνησή τους στον τουρισμό.
Η μεγάλη αλλαγή αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση ξενοδοχείων. Δεν θα ισχύουν παντού οι ίδιοι όροι. Ανάλογα με την τουριστική πίεση και την ανάπτυξη κάθε περιοχής, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για μια νέα ξενοδοχειακή μονάδα διαμορφώνεται πλέον από 8 έως και 16 στρέμματα.
Στους προορισμούς που έχουν ήδη αναπτυχθεί σε πολύ μεγάλο βαθμό, ο πήχης ανεβαίνει στα 16 στρέμματα. Στις αναπτυγμένες τουριστικά περιοχές πηγαίνει στα 12 στρέμματα, ενώ στις αναπτυσσόμενες και στις περιοχές που βρίσκονται ακόμη σε πρώιμο στάδιο τουριστικής ανάπτυξης πέφτει στα 8 στρέμματα.
Με δυο λόγια, όσο μεγαλύτερη είναι η τουριστική πίεση σε έναν προορισμό, τόσο δυσκολότερη γίνεται η είσοδος μιας νέας μεγάλης επένδυσης.
Και εδώ βρίσκεται ίσως ολόκληρη η φιλοσοφία του νέου χωροταξικού.
Η Ελλάδα χωρίζεται ουσιαστικά σε διαφορετικές «ταχύτητες». Από τη μία βρίσκονται οι ώριμοι και κορεσμένοι τουριστικοί προορισμοί, όπου επιχειρείται να μπει ένα φρένο στην ανεξέλεγκτη ανάπτυξη. Από την άλλη, περιοχές της ηπειρωτικής και ορεινής Ελλάδας, αλλά και προορισμοί που δεν έχουν ακόμη αξιοποιήσει πλήρως το τουριστικό τους αποτύπωμα, αποκτούν περισσότερα εργαλεία για να προσελκύσουν κεφάλαια.
Στο μικροσκόπιο και τα νησιά
Εκεί οι κανόνες γίνονται ακόμη πιο συγκεκριμένοι.
Στα μικρότερα νησιά προβλέπονται περιορισμοί στο μέγεθος των νέων ξενοδοχείων, με το ανώτατο όριο να φτάνει τις 100 κλίνες, ενώ για τις πολύ μικρές νησίδες το μοντέλο αλλάζει εντελώς: μικρής κλίμακας και ήπιες τουριστικές δραστηριότητες, περιορισμένο glamping και υποδομές που δεν δημιουργούν μεγάλη περιβαλλοντική επιβάρυνση.
Την ίδια στιγμή, μπαίνει ξεκάθαρη κόκκινη γραμμή και στην παράκτια ζώνη, καθώς δεν επιτρέπονται νέες κατασκευές σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων.
Νέο κεφάλαιο και για το Airbnb
Η βραχυχρόνια μίσθωση, που μέσα σε λίγα χρόνια άλλαξε ολόκληρη την αγορά ακινήτων σε Αθήνα, νησιά και μεγάλους τουριστικούς προορισμούς, βρίσκεται επίσης μέσα στο νέο κάδρο.
Το πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για τη δημιουργία ζωνών στις οποίες θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί είτε στην είσοδο νέων καταλυμάτων είτε στη διάρκεια λειτουργίας τους.
Ακόμη σημαντικότερη για τη νησιωτική αγορά είναι η πρόβλεψη για αναστολή νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) σε νεόδμητες κατοικίες, επιχειρώντας να περιοριστεί περαιτέρω η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων εκεί όπου η κατάσταση έχει ήδη δημιουργήσει μεγάλες πιέσεις.
Η «φέρουσα ικανότητα» μπαίνει πλέον στο παιχνίδι
Και αυτή είναι μια παράμετρος που αξίζει ιδιαίτερη προσοχή.
Πριν προχωρούν μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις, θα εξετάζεται πολύ πιο συστηματικά κατά πόσο ένας προορισμός μπορεί πραγματικά να τις σηκώσει: νερό, ενέργεια, υποδομές, περιβάλλον, πληθυσμός και συνολική τουριστική επιβάρυνση μπαίνουν στην εξίσωση.
Άρα το ερώτημα στο εξής δεν θα είναι μόνο «υπάρχει διαθέσιμη έκταση;», αλλά και «αντέχει η περιοχή άλλη ανάπτυξη;».
Από την άλλη πλευρά, το νέο καθεστώς επιχειρεί να μη βάλει στον «πάγο» επενδύσεις εκατομμυρίων που έχουν ήδη ξεκινήσει. Έργα με υφιστάμενες εγκρίσεις και περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις προστατεύονται μέσω μεταβατικών διατάξεων, ενώ και παλαιότερες ξενοδοχειακές μονάδες αποκτούν δυνατότητες εκσυγχρονισμού και επέκτασης υπό προϋποθέσεις.
Η μεγάλη εικόνα, πάντως, είναι ξεκάθαρη.
Η εποχή που μια έκταση σε έναν δημοφιλή τουριστικό προορισμό αρκούσε από μόνη της για να θεωρείται επενδυτικό «φιλέτο» αρχίζει να αλλάζει. Το πού βρίσκεται το ακίνητο, σε ποια κατηγορία εντάσσεται η περιοχή, ποια είναι η φέρουσα ικανότητά της και τι επιτρέπεται να κατασκευαστεί αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη αξία.
Και αυτό αναμένεται να επηρεάσει όχι μόνο τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις, αλλά σταδιακά και τις αποτιμήσεις της γης, τις αγοραπωλησίες τουριστικών ακινήτων και συνολικά τον επενδυτικό χάρτη της χώρας.
Οι ξενοδόχοι, πάντως, κρατούν τις επιφυλάξεις τους. Παρά τις αλλαγές που έγιναν μετά τη διαβούλευση, η πλευρά της αγοράς θεωρεί ότι ο βασικός πυρήνας των περιορισμών παραμένει ουσιαστικά ίδιος.
Και κάπου εδώ αρχίζει το πραγματικά ενδιαφέρον κομμάτι: πώς θα υποδεχθεί η αγορά τους νέους κανόνες και πού θα κατευθυνθεί το επόμενο μεγάλο κύμα τουριστικών επενδύσεων στην Ελλάδα.
TSIPAS BLOG – ΓΙΑ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ
