Η συζήτηση γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση έχει συνδεθεί τα τελευταία χρόνια με την έλλειψη κατοικιών, την εκτόξευση των ενοικίων και τη μαζική μετατροπή διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα.
Στην περίπτωση της Πάτρας, όμως, η πραγματικότητα είναι αρκετά διαφορετική.
Η πόλη διαθέτει 31.174 κενές κατοικίες, αλλά την ίδια στιγμή στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίζονται μόλις 505 ενεργές καταχωρήσεις.
Η αντίθεση είναι εντυπωσιακή.
Υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα. Υπάρχουν χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα. Αυτό που δεν υπάρχει ακόμη στον βαθμό που χρειάζεται είναι η μεγάλη και σταθερή ζήτηση που θα μπορούσε να στηρίξει μια πολύ μεγαλύτερη αγορά Airbnb.
Μικρή υποχώρηση μετά από χρόνια ανόδου
Σήμερα στον Δήμο Πατρέων λειτουργούν 505 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός μειωμένος κατά 12,3% σε σχέση με τον Ιούλιο του 2025, όταν οι ενεργές καταχωρήσεις είχαν φτάσει τις 576.
Η μείωση αυτή, ωστόσο, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η αγορά καταρρέει.
Το 2023 λειτουργούσαν 434 καταλύματα, το 2024 αυξήθηκαν σε 487 και το 2025 έφτασαν στα 576. Επομένως, η σημερινή εικόνα δείχνει περισσότερο μια αγορά που ξεκαθαρίζει, προσαρμόζεται και απομακρύνει όσα ακίνητα δεν κατάφεραν να έχουν τις επιδόσεις που περίμεναν οι ιδιοκτήτες τους.
Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, η φετινή κάμψη δεν αναιρεί την ανάπτυξη των προηγούμενων ετών, αλλά παραπέμπει σε μια περίοδο ωρίμανσης και εξορθολογισμού.
Δεν είναι μόνο το κέντρο
Η αγορά Airbnb της Πάτρας δεν περιορίζεται πλέον σε μερικούς δρόμους γύρω από την Αγίου Νικολάου, τη Ρήγα Φεραίου και την πλατεία Γεωργίου.
Στην πράξη έχουν δημιουργηθεί τρεις διαφορετικές ζώνες, με ξεχωριστό κοινό και διαφορετικές ανάγκες.
Η πρώτη και ισχυρότερη είναι το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες καταχωρήσεις και η μεγαλύτερη κινητικότητα.
Η δεύτερη αφορά το Ρίο, την Πανεπιστημιούπολη και τα Κάτω Συχαινά. Εκεί η ζήτηση συνδέεται κυρίως με το Πανεπιστήμιο Πατρών, το Πανεπιστημιακό Νοσοκομείο, τους συνοδούς ασθενών, τους επισκέπτες καθηγητές, τα συνέδρια και τις επαγγελματικές μετακινήσεις.
Η τρίτη ζώνη εκτείνεται από τον Άγιο Ανδρέα μέχρι τα Βραχνέικα. Πρόκειται για μια περισσότερο εποχική αγορά, που στηρίζεται στην παραλία, στις οικογένειες και σε όσους θέλουν να μείνουν κοντά στη θάλασσα, χωρίς να απομακρυνθούν ιδιαίτερα από την πόλη.
Τα μικρά διαμερίσματα κερδίζουν
Η Πάτρα δεν είναι προορισμός που προσελκύει μαζικά μεγάλες τουριστικές παρέες.
Αυτό αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στα διαθέσιμα καταλύματα.
Το 66% των καταχωρήσεων διαθέτει ένα υπνοδωμάτιο, ενώ ακόμη ένα 25% διαθέτει δύο υπνοδωμάτια.
Μόλις το 7% αφορά ακίνητα με τρία υπνοδωμάτια, ενώ τα μεγαλύτερα σπίτια αποτελούν πολύ μικρό κομμάτι της συνολικής αγοράς.
Με απλά λόγια, το Airbnb στην Πάτρα απευθύνεται κυρίως σε ζευγάρια, μεμονωμένους ταξιδιώτες, επαγγελματίες, μικρές οικογένειες και ανθρώπους που επισκέπτονται την πόλη για συγκεκριμένο λόγο και περιορισμένο χρονικό διάστημα.
Το 98% είναι ολόκληρες κατοικίες
Ένα ακόμη στοιχείο που ξεχωρίζει είναι ότι σχεδόν το σύνολο των καταχωρήσεων αφορά αυτόνομα ακίνητα.
Το 98% είναι ολόκληρες κατοικίες, ενώ μόλις το 2% αφορά ιδιωτικά δωμάτια μέσα σε σπίτι.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι στην Πάτρα η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πάρει περισσότερο τη μορφή οργανωμένης επαγγελματικής δραστηριότητας και λιγότερο εκείνη της περιστασιακής φιλοξενίας ενός επισκέπτη σε κάποιο ελεύθερο δωμάτιο.
Αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι το 46% των καταλυμάτων παραμένει διαθέσιμο από 271 έως 365 ημέρες τον χρόνο.
Δεν πρόκειται, δηλαδή, μόνο για σπίτια που ανοίγουν για λίγες εβδομάδες το καλοκαίρι. Ένα σημαντικό κομμάτι της αγοράς λειτουργεί σχεδόν ολόκληρο το έτος.
Περίπου 10.936 ευρώ το μικτό έσοδο
Το μέσο μικτό ετήσιο έσοδο ανά κατάλυμα υπολογίζεται περίπου στις 10.936 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 11% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.
Η μέση τιμή διανυκτέρευσης έχει ανέβει στα 61,20 ευρώ, ενώ η πληρότητα διαμορφώνεται περίπου στο 53%.
Οι ιδιοκτήτες φαίνεται να επιχειρούν να καλύψουν τη μικρή πτώση της πληρότητας μέσα από υψηλότερες τιμές.
Ωστόσο, τα 10.936 ευρώ δεν αποτελούν καθαρό κέρδος.
Από το ποσό αφαιρούνται οι προμήθειες των πλατφορμών, που μπορούν να φτάσουν από 20% έως 25%, οι λογαριασμοί, η καθαριότητα, οι φθορές, η συντήρηση, η φορολογία και η προσωπική εργασία που απαιτεί η διαχείριση ενός καταλύματος.
Άρα, η εικόνα δεν είναι εκείνη του εύκολου και γρήγορου χρήματος που αρκετοί φαντάζονται.
Η πραγματική βόμβα είναι τα 31.174 κλειστά σπίτια
Το στοιχείο που αλλάζει ολόκληρη τη συζήτηση δεν είναι τα 505 Airbnb.
Είναι οι 31.174 κενές κατοικίες που καταγράφονται στον Δήμο Πατρέων και αντιστοιχούν στο 25,46% του συνολικού οικιστικού αποθέματος.
Πρακτικά, μία στις τέσσερις κατοικίες εμφανίζεται κενή.
Από αυτές, η μεγαλύτερη κατηγορία αφορά σπίτια από 60 έως 79 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία φτάνουν τα 7.671. Ακολουθούν 6.440 κατοικίες από 80 έως 99 τετραγωνικά, ενώ χιλιάδες ακόμη ακίνητα βρίσκονται στις κατηγορίες από 30 έως 59 τετραγωνικά μέτρα.
Παρά τον τεράστιο αριθμό των κενών σπιτιών, λιγότερο από το 2% έχει ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Αυτό αποδεικνύει ότι το βασικό πρόβλημα της Πάτρας δεν είναι η έλλειψη ακινήτων.
Είναι η αδυναμία ενεργοποίησης ενός μεγάλου αριθμού κατοικιών που παραμένουν κλειστές, εγκαταλελειμμένες ή χρειάζονται σοβαρά χρήματα για να επιστρέψουν στην αγορά.
Σπίτια υπάρχουν, αλλά χρειάζονται κίνητρα
Πολλοί ιδιοκτήτες δεν κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά επειδή το επιθυμούν.
Σε αρκετές περιπτώσεις τα σπίτια χρειάζονται ανακαίνιση, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, ενεργειακή αναβάθμιση ή ξεκαθάρισμα ιδιοκτησιακών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων.
Χωρίς πραγματικά οικονομικά κίνητρα, ένα μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος δύσκολα θα επιστρέψει είτε στη μακροχρόνια είτε στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η αξιοποίησή του θα μπορούσε, όμως, να δώσει ανάσα στην τοπική αγορά κατοικίας και να αυξήσει την προσφορά χωρίς να χρειαστεί νέα οικοδομική δραστηριότητα.
Θα μπορούσε ακόμη να συμβάλει στον περιορισμό των αυξήσεων στα ενοίκια, αρκεί οι παρεμβάσεις να είναι στοχευμένες και να αφορούν πραγματικά κλειστά ακίνητα.
Η Πάτρα δεν είναι Μύκονος ούτε Αθήνα
Το μοντέλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Πάτρα δεν στηρίζεται αποκλειστικά στον τουρισμό αναψυχής.
Η ζήτηση προέρχεται κυρίως από επαγγελματίες, πανεπιστημιακούς, φοιτητές και οικογένειες φοιτητών, επισκέπτες του νοσοκομείου, συνέδρια, αθλητικές και πολιτιστικές εκδηλώσεις, αλλά και από τη σύνδεση του λιμανιού με την Ιταλία.
Πρόκειται περισσότερο για μια αστική αγορά παρά για έναν αμιγώς τουριστικό προορισμό.
Και εδώ βρίσκεται η ουσία.
Η Πάτρα μπορεί να διαθέτει λιμάνι, πανεπιστήμιο, νοσοκομείο, παραλιακό μέτωπο, σημαντική πολιτιστική ταυτότητα και γεωγραφική θέση-κλειδί, όμως δεν έχει ακόμη καταφέρει να μετατρέψει όλα αυτά τα στοιχεία σε ένα ολοκληρωμένο τουριστικό προϊόν.
Η Δυτική Ελλάδα συγκεντρώνει μόλις το 2% των επισκέψεων και το 1% των συνολικών τουριστικών εισπράξεων της χώρας.
Επομένως, το μεγάλο στοίχημα δεν είναι να γεμίσει η Πάτρα με περισσότερα Airbnb.
Το μεγάλο στοίχημα είναι να αποκτήσει περισσότερους επισκέπτες.
Το πραγματικό ζητούμενο
Η πόλη χρειάζεται λόγους για να την επιλέξει κάποιος και όχι απλώς περισσότερα κρεβάτια.
Χρειάζεται σοβαρή αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου, ενίσχυση του city break, συνέδρια, μεγάλες πολιτιστικές και αθλητικές διοργανώσεις, ανάπτυξη της κρουαζιέρας και ουσιαστική σύνδεση της πόλης με την Αρχαία Ολυμπία, τα Καλάβρυτα, τη Ναύπακτο και την ευρύτερη περιοχή.
Η Πάτρα δεν είναι κορεσμένη αγορά Airbnb.
Δεν είναι, όμως, ούτε μια αγορά που μπορεί να αναπτυχθεί μόνο και μόνο επειδή υπάρχουν χιλιάδες κλειστά σπίτια.
Τα ακίνητα υπάρχουν. Οι υποδομές υπάρχουν. Αυτό που λείπει είναι ένα ολοκληρωμένο σχέδιο που θα φέρει περισσότερο κόσμο στην πόλη και θα τον κάνει να μείνει περισσότερες ημέρες.
Μέχρι τότε, η μεγάλη αντίφαση θα παραμένει:
31.174 κενές κατοικίες, αλλά μόλις 505 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
ΤSIPAS BLOG – ΓΙΑ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ
